부동산공부 원리금균등상환 vs 원금균등상환

부동산공부   원리금균등상환 vs 원금균등상환

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안녕하세요, "숟가락" 입니다.

 

대부분 주택을 매수하게되면

주택담보대출을 이용하게 됩니다.

 

수많은 주택담보대출상품을

비교할 때 중요한 것은

대출금리, 상환방식과 기간

그리고 중도상환수수료

라고 볼 수 있는데요.

 

오늘은 이 중 대출상환방식에 대해서

먼저 얘기해보려고 합니다.

 

 

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1. 원리금 균등 상환 방식

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대출상환방식에는

원리금균등이나 원금균등 외에도

몇 가지가 더 있습니다.

 

하지만 위 두 가지 외의 상환방식은

일반적인 경우가 아니므로 제외하겠습니다.

 

먼저 원리금균등상환방식이란

말 그대로 원리금, 즉 원금과 이자를 합한 금액을

매달 균등하게 상환하는 방식입니다.

 

대출 기간 전체에 걸쳐서

매달 동일한 금액을

은행에 납부하게 됩니다.

 

 

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2. 원금 균등 상환 방식

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원금균등상환방식은

매달 원금을 균등하게 상환하는 방식으로

매달 내야하는 이자가 감소하는 특징이 있습니다.

 

예를 들어 1억을 대출받았을 때

첫 달은 원금 1억에 대한 이자가 발생하지만

두 번째 달에는

[원금 1억 - 첫 달 상환한 원금] 에 대한

이자가 발생해서

달이 지날수록 이자가 감소하게 됩니다.

 

 

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3. 어떤 상환방식이 유리한지 고민해보기 - 대출이자계산기 활용

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이제 용어 설명은 간략하게 마쳤습니다.

 

저는 부동산 초보자분들을 대상으로

이 글을 작성하는 것이기 때문에

젊은 신혼부부의 상황을 가정해서

예시를 들어보도록 하겠습니다.

 

(예시)

이번에 아파트를 매수하게 되면서

A은행에서 2억을 대출받기로 했습니다.

조건은 대출금리 3.5%, 상환기간 20년인데

아직 상환방식을 정하지 못했습니다.

 

 

이제 위 조건에 따라

원리금균등상환방식과 원금균등상환방식을

비교해보도록 하겠습니다.

 

네이버 포털 "대출이자계산기"를 검색하고

위 조건을 입력해보겠습니다.

 

원금균등상환방식

원리금균등상환방식

 

동일한 조건에서 상환방식만

다르게 했을 때 결과입니다.

 

20년간 총 대출이자는 원리금균등 방식이

약 800만원 많고

1회차 상환금액(원금+이자)은

원금균등방식이 약 26만원 많습니다.

 

여기서 끝내지 않고

좀 더 자세하게 분석해보겠습니다.

 

 

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4. 어떤 상환방식이 유리한지 고민해보기 - 상세 분석

 

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이번에는 원금, 이자, 원리금으로 나눠서

좀 더 자세히 비교해보겠습니다.

 

 

 

원금 비교

첫 번째 "원금" 비교입니다.

 

원금균등방식은 1회차부터 마지막 240회차까지

균등하게 833,333원씩 상환이 되고,

 

원리금균등방식에서는

1회차에서 240회차로 갈수록 원금이 증가합니다.

 

 

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이자 비교

 

두 번째 "이자"를 비교해보겠습니다.

 

두 상환방식 사이에

1회차와 마지막회차의 이자는 차이가 없지만,

 

중간기간 동안에

원리금균등방식의 이자가 더 많은 것을 알 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 20년간 총이자액이 

원리금균등상환방식이 더 큰 것이죠.

 

 

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원리금 비교

 

마지막으로 원금과 이자를 합한

"원리금"을 비교해보겠습니다.

 

원리금균등방식은 이름처럼

1회차부터 240회차까지 원리금이

1,159,919원으로 동일합니다.

앞서 설명한 것처럼

회차가 진행될수록 원금↑, 이자↓ 되지만

원리금은 계속 동일하게 맞춰지죠.

 

 

원금균등방식은 1회차부터 240회차까지

꾸준히 감소하는 모습입니다.

이유는 원금 833,333원이

전체 상환기간 동안 동일하기 때문에 이자가 감소하고

이자가 감소하는만큼 매월 원리금도 감소하게 됩니다.

 

 

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5. 어떤 상환방식이 유리한지 고민해보기 - 내 상황에 맞는 선택하기

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이제 마지막 조건을 넣어

비교를 마무리해보겠습니다.

 

바로 제가 지금 매수하는 주택을

어느 시점에 매도할 계획인지

그 시기를 알아야 합니다.

 

이해를 돕기 위해 2년, 5년, 10년, 20년

4가지 케이스를 비교해보겠습니다.

 

 

 

제가 엑셀로 간단히 작성한 결과입니다.

 

2년후에 제가 주택을 매도할 계획이라면

원금균등방식과 원리금균등방식의 차이로 인한

2년간 총이자액의 차이는 196,590원입니다.

물론 이 차이는 5년후, 10년후,

20년후로 갈수록 더 커지게 됩니다.

 

그리고 2년후에 집을 매도한다면 

그 시점의 원리금(24회차)은

원금균등방식일 때 1,360,764원,

원리금균등방식은 1,159,919원입니다.

 

5년후, 10년후, 20년후로 갈수록

원금균등방식의 원리금은 계속 감소하지만,

원리금균등방식은 1,159,919원으로 동일하죠.

 

 

대부분 주택을 처음 매수하는

신혼부부나 사회초년생의 경우에는

이자가 적은 원금균등방식을 택하곤 합니다.

이자를 많이 내는 걸 상당히 아까워합니다.

 

그렇지만 원금균등방식을 선택했을 때

문제가 하나 있는데,

매달 나가는 원리금의 크기가

원리금균등방식보다 크다는 점입니다.

 

이제 막 사회생활을 시작한 입장에서는

중˙장년층에 비해 월급이 적기 때문에 

매달 고정적으로 나가는 돈이

5만원, 10만원 증가하는것도

굉장한 부담으로 작용합니다.

 

만약 제가 위의 예시에서

2년 후에 집을 매도할 계획이라면

매월 약 20만원의 원리금상환 부담을 줄이고,

2년간 총이자가 약 20만원 더 많은

원리금균등상환방식을 선택할 것입니다.

이자를 약간 더 내더라도

매달 생활비 압박을 벗어나는 것이죠.

 

만약 5년후 매도할 계획이더라도 똑같은 판단을 할 것이구요.

※ 제 개인적인 판단입니다^^;

 

주택담보대출상품을 선택할 때

20년 혹은 30년이라는 기간을 설정했다고 해서

20년, 30년간 그 집에 사는 경우는 거의 없습니다.

 

그러니 20년, 30년이라는 총 상환기간의

총이자액에 사로잡히지 말고

내가 지금 매수하는 주택을

어느 시점에 매도할지 고민해보고

각 상환방식을 선택했을 때

총이자액과 매월 원리금을 비교해보면서

본인에게 더 적합한 방식을 선택하시기 바랍니다.

 

 

다음 포스팅에서는 중도상환수수료와

대출금리에 대해서도 다뤄보도록 하겠습니다.

 

오늘도 좋은 하루 보내세요~^^