부동산공부 전세 월세 매매 뭐가 좋을까

부동산공부   전세 월세 매매 뭐가 좋을까

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안녕하세요, "숟가락" 입니다.

 

현재 저는 30대 중반이고

 결혼하고 7년 간 전세 계약, 매매 계약,

분양권 거래, 토지 계약, 그리고 임대 계약까지

여러 경험을 해왔습니다.

 

이제 막 사회생활을 시작하거나

부동산에 대해 관심을 갖기 시작한 분들에게

도움이 될거라고 생각하며

하나씩 글을 적어볼까합니다.

 

부동산 고수분들께는

큰 도움이 안 될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

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1. 전세, 월세 그리고 매매

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어떤 이유에서든 아파트를(이하 집이라고 표현)

알아보고 있다면 크게 전세, 월세, 매매로 나뉩니다.

 

. 용어설명

- 매매 : 사거나 파는 행위

- 매도 : 파는 행위

- 매수 : 사는 행위

- 임대차 : 세를 놓거나 들어가는 행위

- 임대 : 세를 놓는 행위(집주인 입장)

- 임차 : 세를 들어가는 행위

 

이제 상황을 좀 가정해보겠습니다.

 

맘에 드는 아파트가 있어서

아파트 근처 부동산사무실에 갔더니,

 

33평 기준으로

매매 3억, 전세 2억,

월세로는 보증금 3천에 월세50만원이 시세라고 합니다.

 

그렇다면 이 집을 선택할때

저에게는 3가지 방법이 있습니다.

 

(매수) 3억을 주고 집을 매수할지,

(전세) 2억을 내고 전세로 임차하면서

계약기간이 종료되면 2억을 다시 돌려받을지

(월세) 3천만원을 보증금으로 내고,

한달에 50만원씩 월세를 낼지

 

본인 상황이나 판단에 따라 다를 수 있어서

정답은 없습니다.

 

다만 저는 이 글을 읽는 분들이

이제 막 직장생활을 시작했고,

자금이 많지 않다고 가정해보겠습니다.

 

먼저 매수를 선택하면

향후 아파트값이 상승할 여지가 있을때

아주 좋겠죠. 단 3억이라는 돈이 필요합니다.

 

다음으로 전세는 당장 2억을

임대인에게 주지만

계약기간(보통 2년)이 종료되면

다시 돌려받을 수 있죠.

매수보다는 돈이 덜 들어가고,

집값이 오르지 않을거라고 보면

나쁘지 않은 선택입니다.

 

마지막으로 월세는 보증금이 적기 때문에

당장 목돈이 없는 분들에게 적합합니다.

다만 월세가 매달 50만원씩 나가고,

이 돈은 어쨌든 사라지는 돈이죠.

 

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2. 거래 유형별 자금융통 및 월상환 가능여부 판단

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제가 신혼집을 구할때

전재산이 3천만원 이었습니다.

 

아무런 지식도 없고,

제가 부동산에 대해 뭔가를 사고할만한

능력이 아예 없었기 때문에

그냥 단순히 대출 적게 받자

이 생각뿐이었습니다.

 

지금 생각해보면 당시의 제가 안타깝지만,

그런 과정을 겪으며

하나하나 깨닫고 공부했습니다.

 

우리가 버는 돈의 대부분이,

그리고 우리가 가진 자산의 대부분은

집과 관련된 돈들입니다.

 

절대로 저처럼 대충대충 생각하고

넘기시면 안됩니다.

 

언젠가는 알아야 할 것들이고

말씀드렸듯이 내가 가진 자산의 대부분을

차지하는 게 부동산이고,

하루 중 많은 시간을 집에서 보내야 하기 때문에

어쩌면 직장만큼 중요한 일입니다.

 

다시 돌아가서

3가지 방법을 비교하기 전에

제가 돈을 얼마나 융통할 수 있는지를 먼저

점검해보겠습니다.

 

우선 제가 가진 돈이 5천만원이라고

가정을 좀 해보겠습니다.

 

그리고 아파트는 앞선 조건처럼

매매3억, 전세2억, 월세3천/50입니다.

 

돈에 대해 고려할때는 투자가치는 일단 배제합니다.

순수하게 제가 이 돈을 마련할수있는지,

두번째로 제가 이 돈을 마련한 후에 원금이나 이자를

매달 지불할 능력이 있는지

이 두 가지를 봐야합니다.

 

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매매

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제가 5천을 가지고 있다면 2.5억이 부족합니다.

보통 매매가의 70%까지 은행에서 대출이 가능합니다.

※ 상세한 얘기들이 더 있지만, 일단 생략합니다.

그럼 3억의 70%면 2.1억이 대출로 나옵니다.

아직도 4천만원이 부족합니다.

이 4천만원을 신용대출 등으로 구할 수 있다면

일단 3억이라는 돈을 만드는건 가능하겠네요.

 

두번째로 이런저런 방법으로 3억은 만들었는데

매월 내 월급으로 빌린 돈들에 대한 원리금(원금+이자)을

상환하는게 가능할지 봐야겠죠.

 

2.1억에 대한 원리금으로 매월 90만원이 나가고,

※ 30년 상환, 3%, 원리금균등상환

4천만원을 신용대출로 빌렸을 때

매월 이자비용이 10만원이라고 가정합니다.(대출금리 3%)

그러면 한달에 2.5억 대출로 인한

월지출이 100만원이 발생합니다.

 

현재 월급과 생활비 등 각종 비용에

이 100만원이 더해졌을때 생활이 가능할지

판단이 필요합니다.

 

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전세

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전세는 2억이기 때문에 1.5억이 필요합니다

전세금 2억의 70%까지 은행에서 대출이 된다면

1.4억을 확보할 수 있습니다.

그러면 남은 천만원만 신용대출 등의 방법으로

구할 수 있다면 전세금 2억은 마련이 됩니다.

 

두 번째로 1.4억에 대한 이자는

매월 35만원이라고 가정합니다. (대출금리 3%)

매월 지출되고 있는 돈에 35만원이 더해지는걸

감당할 수 있는지 판단이 필요합니다.

※ 보통 매매시 대출은 원금+이자 상환, 전세대출은 이자상환 방식임

 

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월세

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보증금 3천에 월세50이니

제가 가진 5천만원으로 여유가 있습니다.

 

3천만원을 제가 가진 돈으로 충당하고

매월 50만원씩 월세를 주면 됩니다.

부동산 계약 전에 보증금을 5천까지 올리고

월세를 50보다 낮추는 방법을 협의할 수 있습니다.

 

이 경우에는 보증금은 문제없고

매월 지출되고 있는 돈에 50만원이

더해지는 것만 고려해봅니다

 

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3. 조금 더 비교해보기

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이번엔 투자가치, 그 외 것들에

대한 고민까지 해봅니다.

 

(매매)

앞선 조건대로면 월 지출이 100만원이 생깁니다.

담보대출 90 + 신용대출 10 이죠

여기서 담보대출 중

약 50정도는 이자비용이고 나머지는

제가 빌린 2.1억을 갚아나가는 돈이므로

사라지는 돈은 아닙니다.

 

그렇다면 매월 담보대출이자 50과

신용대출이자 10만원 총 60만원이

어떻게 보면 사라지는 돈인 셈이죠.

 

1년이면 720만원입니다.

 

(전세)

전세로 집을 얻게되면

매월 이자로 35만원이 지출됩니다.

1년이면 420만원이네요.

어쨌든 이 돈은 사라지는 돈입니다.

전세의 장점이라면

이 아파트가 나중에 값이 떨어지든

윗집이나 아랫집과 문제가 있든

2년후면 2억을 돌려받고

나갈 수 있다는 거겠죠.

 

(월세)

월세는 매달 50만원을 내야합니다.

1년이면 600만원이 사라집니다.

장점은 전세와 동일합니다.

 

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4. 그래서 무엇을 선택할까?

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자, 이제 마지막 선택을 해볼까 합니다.

 

이 글에서 가정한 조건들로 비교를 해봅니다.

매매시 1년 총이자 720만원

전세시 1년 총이자 420만원

월세시 1년 총월세 600만원

 

적은 돈은 아니지만 1년간 사라지는 비용은

차이가 크지 않습니다.

 

위 조건이라면 월세보다는

대출을 해서 이자를 내더라도

전세를 사는게 무조건 이득이겠네요.

 

그럼 전세나 매매 중에 뭘 선택할까요?

 

개인적인 판단으로

이 아파트는 향후 5년간 1억정도 오를 것 같습니다.

그렇다면 매매를 하고 5년간 이자비용으로

3,600만원을 지불하더라도 1억이 오른다면

금전적으로는 6,400만원이 이득입니다.

 

또한 제가 맘에 드는 이 아파트에 거주함으로써

얻게되는 만족감, 삶의 질 향상 등의

무형적가치는 금액으로 환산할 수 없습니다.

 

그래서 저는 5천만원의 비용이 있지만,

이 집을 매수하기로 결정합니다.

 

매달 100만원을 내는 문제는

그동안 여유롭게 쓰던 생활비를

절약해보려고 합니다.

 

그리고 한번씩 돈이 부족할 때를 대비해

보너스가 들어오면 여유분을 확보해두어야 합니다.

 

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지금까지 대략적인 흐름을 소개해드렸는데요.

상황마다 판단이 다르고,

케이스가 너무 다양해서 쉽게

넘어간 부분이 많이 있습니다.

 

다만 이제 막 부동산에 관심을 가지신 분에게는

이 글에 너무 많은 용어와 조건을 설명하는 것이

부적절하다고 생각했습니다.

 

매매, 전세, 월세 중

어떤 선택을 하는 것이 좋을지 고민되는 경우에,

위에 가정한 내용들을 토대로

직접 계산해보고, 향후 흐름을 전망해보는것이

정말 중요합니다.

 

왜냐하면 부동산 거래는 살면서 계속 해야하고,

자산의 대부분이 부동산과 연관되어 있기 때문에

이에 대한 판단을 잘못하면

자잘한 돈을 아무리 모으고 관리해봐야

큰 의미가 없을 수 있습니다.

 

맞든 틀리든 본인이 고민해봐야

다음 번엔 지금보다 더 나은 선택을 할 수 있습니다.

 

부동산에도 불확실한 부분이 많이 있습니다.

가령 위에서 제가 3%로 대출이율을 가정했지만,

변동금리로 계약했다면 이율이 오르거나

반대로 떨어지면서 초기에 제가 고려했던

월지출비용에 변동이 생길수도 있구요.

 

그렇기 때문에 투자에 앞서서

현재의 조건을 감당할 여력이 있는지 고려해보고

향후 변동이 생길 수 있다는 점을 꼭 유의하셔야 합니다.

 

조만간 또 다른 글을 포스팅하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^