부동산공부 임대사업자 5월 소득세 계산

부동산공부   임대사업자 5월 소득세 계산

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안녕하세요, "숟가락" 입니다.

 

매년 5월은 종합소득세 신고 기간입니다.

 

어떻게 하다 보니 작년에

아파트 두 채를 임대하게 되어

월세를 받게 되었고,

 

이 임대소득에 대한 세금을

5월에 신고해야합니다.

 

저도 올해 처음해보는 일인만큼

모르는게 많은데요.

 

하나씩 정리해가며

예상되는 소득세를 계산해보도록 하겠습니다^^

 

 

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1. 종합소득세와 연말정산의 차이

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종합소득세란 지난 한해동안 발생한 모든 소득을

종합적으로 합산해 계산하는 세금을 말합니다.

 

5월 한 달간 지난 한 해 소득에 대한

세금을 납부하라는 거죠.

 

연초에 하는 연말정산과

5월에 신고하는 종합소득세는

어떤 차이가 있는 걸까요?

 

직장인들 월급에서는 세금이 빠져나가고 있는데요.

한 해가 마무리된 후에

매월 월급에서 기납부된 세금이

더 걷힌거라면 돈을 돌려주고,

덜 걷힌거라면 돈을 더 내게 되죠.

 

연말정산은 근로소득이 있는 근로자가

매월 기납부한 세금에 대해 정산하는 것을 의미합니다.

 

원칙적으로는 매년 5월에 모든 소득자가

이전년도 소득에 대한 종합소득세를

신고하고 납부해야하지만,

 

일반 직장인처럼 일정한 소득이 있는

사람이 굉장히 많은데,

이들 모두가 5월에 신고를 해버리면

엄청난 시간과 행정력이 필요하다고 합니다.

 

따라서 근로소득만 있는 일반 직장인은

연말정산 제도를 이용하고,

그 외에는 종합소득세 기간에

신고를 하도록 분리시킨거죠.

 

따라서, 저의 경우에는

직장에서 받는 근로소득에 대한 세금은

연말정산 시기에 정리가 되었고,

 

근로소득 외 임대소득에 대한 세금은

5월 종합소득세 신고기간에

처리를 해야합니다.

 

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2. 5월 종합소득세 중 임대소득 해당사항

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2020년 종합소득세 신고기간은

5월1일부터 6월1일까지라고 합니다.

 

이제 약 한달이 남았으므로

세금은 얼마나 내게 될지,

미리 계산을 해보겠습니다.

 

이 기간 동안에는

종합부동산세라는 명칭처럼

이자, 배당, 사업(부동산 임대), 근로,

연금, 기타 소득등 모든 소득에 대한

세금을 신고하고 납부해야합니다.

 

저는 소득이 근로소득과 임대수익 두 가지인데,

근로소득은 앞서 말씀드린 것처럼

연말정산때 처리를 했으니

이번 5월에 임대수익에 대해서만

신고 및 납부를 하면 됩니다.

 

사실 2019년까지는 임대수익 2,000만원 초과

주택임대사업자가 소득세 신고대상이었습니다.

 

임대수익이 2,000만원 이하면

소득세를 내지 않았던거죠.

 

하지만 올해부터 2,000만원 이하도

모두 신고대상에 포함되었습니다.

※ 단, 월세수입이 있는 2주택이상 소유자와

보증금합계가 3억원을 초과하는 3주택이상 소유자만 해당됨

 

그럼 얼마를 내야할지 한번 알아보겠습니다.

 

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3. 임대소득세 직접 계산해보기 - 분리과세와 종합과세

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우선 제가 신고대상인 것을 확인했고,

 

다음으로는 제 임대수익에 대해서

어떤 방식으로 세금을 낼지 선택을 할 수 있습니다.

 

하나는 종합과세, 나머지 하나는 분리과세입니다.

 

종합과세는 다른 종합소득과 합산해서

누진세율(6~42%)을 적용하고,

 

분리과세는 다른 소득금액에 합산하지 않고,

14% 소득세율로 계산하는 방식입니다.

 

단, 임대수익이 2,000만원을 초과하는 경우에는

무조건 종합과세를 적용받게 되고

2,000만원 이하인 경우에는

둘 중에 하나를 선택할 수 있습니다.

 

저는 2,000만원 이하에 해당하므로

둘 중에 뭘 선택하는게 좋을지 판단해보고

세금이 적은 쪽을 선택하는게 좋겠죠?

 

참고로 5월 신고기간에 국세청 홈택스

사이트에서 둘 중 무엇이 유리한지

계산 서비스를 제공한다고 하니,

이것도 활용해보시기 바랍니다.

 

2020년 종합소득세율표

 

 작년 저의 임대수익을

1,190만원이라고 가정해보겠습니다.

 

이에 대한 세금을 계산할때

종합과세를 적용하면 근로소득과 합산되서

누진세율이 24% 혹은 35%까지 적용될것같습니다.

 

따라서 분리과세로

14%를 반영하는게 더 좋을 것 같네요.

※ 14%가 어디 쓰이는지는 뒤에 나옵니다.

 

저를 포함하여 대부분의 직장인은

분리과세를 선택해서 14%를

적용받는게 유리합니다.

 

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4. 임대소득세 직접 계산해보기 - 임대사업자 신고 유무

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이제, 분리과세를 선택했으니

다음 단계로 넘어가보겠습니다.

 

분리과세에서 필요경비율과 기본공제금액은

임대사업자 신고 유무에 따라 달라집니다.

 

여기서 필요경비율은 임대사업을 하는데 있어서

필요한 경비를 공제해주는 비율을 말합니다.

 

1) 세무서와 시군구청에 사업자 신고를 한 자

. 필요경비율 60%, 기본공제 400만원

 

2) 세무서에만 신고를 한 자

. 필요경비율 50%, 기본공제 200만원

 

임대사업자 신고와 관련하여

 세무서는 의무신고대상이고,

시군구청은 선택사항입니다.

 

시군구청에 임대사업자 신고를 하게되면

일종의 세제 혜택을 받는만큼

의무임대기간이나 임대료 증가율/年 등의

제약이 발생합니다.

 

저는 세무서에만 신고를 했기 때문에

필요경비율 50%와 기본공제 200만원을

적용받게 됩니다.

 

제가 시군구청에 신고를 하지 않은 이유는

신고 시 의무임대기간을

지킬 수 없는 상황이었습니다.

 

임대사업자 신고를 통해 세제 혜택을 받고

일정 요건을 지키지 못하면

나중에 패널티가 더 클 수 있습니다.

 

 

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5. 임대소득세 직접 계산해보기

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이제 마지막 단계입니다.

여러분을 위해 엑셀을 좀 사용했습니다ㅋㅋ

 

이해를 돕기 위해

분리과세 선택시 신고 유무에 따른

결정세액을 각각 계산해봤습니다.

 

시군구청에 임대사업자 신고시

장기/단기를 선택할 수 있는데,

세액감면 단계에서

장기는 75%, 단기는 30%를 적용받습니다.

 

그리고 시군구청 사업자 신고 유무에 따라

필요경비율 차이와 세액감면 여부가 달라집니다.

 

저는 세무서만 신고했으니

임대수익 1,190만원에 대해

필요경비 50%와 기본공제 200만원을 적용하면

과세표준이 395만원이 됩니다.

여기에 14%를 적용하면 산출세액 55만3천원이

구해지게 됩니다.

 

그리고 마지막으로 지방세 10%가

붙는다고 하네요.

 

그러면 최종적으로 60만 8300원이

구해집니다.

 

참고로 2020년은 종합소득세 신고기한은

5월 한달이지만,

코로나 사태로 인해 납부기한이 8월말까지로

연장되었다고 합니다.

 

미리미리 계산해보고

세금으로 낼 돈을 염두해두시기 바랍니다^^

 

 

 

 

신고 및 납부 절차는 아래 링크를 통해 확인하세요!

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

 

2020/05/07 - [생각 정리/부동산, 투자] - 부동산공부 임대사업자 5월 소득세 신고 및 납부